Washington DC
CNN
—
Harga median rumah AS lebih rendah pada Februari ini berbanding Februari 2022, mengakhiri lebih sedekad peningkatan tahun ke tahun, yang paling lama dalam rekod, menurut laporan Persatuan Realtors Kebangsaan yang dikeluarkan Selasa.
Harga rumah sedia ada median ialah $363,000 pada bulan Februari, turun 0.2% daripada setahun lalu. Ini menandakan penurunan harga bulanan tahun ke tahun yang pertama sejak Februari 2012.
Di peringkat serantau, harga jatuh lebih tinggi berbanding setahun lalu di Barat (turun 5.6%) dan Timur Laut (turun 4.5%), di mana perumahan lebih mahal. Tetapi harga masih meningkat dari tahun lepas di Selatan (naik 2.7%) dan Midwest (naik 5%).
“Ini bukan bahagian bawah untuk harga,” kata Lawrence Yun, ketua ekonomi untuk NAR. “Kami menjangkakan pembetulan harga yang berterusan, tetapi kami tidak menjangkakan harga akan jatuh.”
Penurunan median adalah sangat kecil, katanya, ia pada asasnya rata. Tetapi ia menandakan penurunan teknikal pertama dalam harga rumah median yang dijangka berterusan.
“Bolehkah kita melihat penurunan 5%? Sudah tentu, tetapi kita juga boleh melihat peningkatan sebanyak 5%. Ramalan saya mempunyai harga susut 2% tahun ini,” katanya.
Tetapi jualan rumah melonjak lebih tinggi, menandakan peningkatan peratusan bulanan terbesar sejak Julai 2020, yang dengan sendirinya merupakan anomali pandemik kerana beberapa sekatan dilonggarkan pada bulan itu untuk membolehkan penjualan tertunggak.
Jualan rumah AS melonjak pada Februari, berikutan setahun penuh penurunan jualan rumah disebabkan oleh lonjakan kadar gadai janji dan harga yang kekal tinggi, yang menghalang pembeli rumah daripada pasaran. Pembalikan bulan Februari dalam jualan juga menamatkan rentetan terlama penurunan jualan rumah dari bulan ke bulan dalam rekod, kembali ke 1999 untuk semua rumah dan 1968 untuk rumah keluarga tunggal.
Jualan rumah sedia ada – yang termasuk rumah keluarga tunggal, rumah bandar, kondominium dan koperasi – meningkat 14.5% pada Februari dari Januari. Tetapi jualan turun 22.6% berbanding setahun lalu.
Kadar jualan tahunan pelarasan musim menurun daripada 5.92 juta unit setahun lalu kepada 4.58 juta. Penurunan mendadak dalam aktiviti jualan didorong oleh peningkatan besar kadar gadai janji sepanjang tahun lalu.
Kadar gadai janji kekal tidak menentu – pada bulan Februari, kadar meningkat separuh daripada mata peratusan – tetapi harga di beberapa kawasan semakin sejuk, menurut NAR.
“Sedar akan menukar kadar gadai janji, pembeli rumah mengambil kesempatan daripada sebarang penurunan kadar,” kata Lawrence Yun, ketua ekonomi NAR. “Kami melihat keuntungan jualan yang lebih kukuh di kawasan yang harga rumah menurun dan ekonomi tempatan menambah pekerjaan.”
Inventori kekal rendah, kata Yun.
Jumlah inventori perumahan pada akhir Februari ialah 980,000 unit, sama seperti bulan lepas dan meningkat 15.3% daripada setahun lalu. Inventori tidak terjual berada pada bekalan 2.6 bulan pada kadar jualan semasa, turun 10.3% daripada Januari tetapi meningkat daripada 1.7 bulan setahun yang lalu.
“Tahap inventori masih berada pada paras terendah dalam sejarah,” tambah Yun. “Oleh itu, beberapa tawaran kembali pada bilangan hartanah yang baik.”
Jualan rumah sedia ada mendapat tempat pada Februari apabila pembeli bertindak balas terhadap kadar gadai janji yang lebih rendah sedikit, kata Hannah Jones, penganalisis data ekonomi di Realtor.com.
“Permintaan perumahan yang terpendam terus sensitif terhadap perubahan kadar gadai janji kerana pembeli berpotensi mengambil kesempatan daripada sebarang peningkatan dalam kemampuan,” katanya.
Lonjakan besar dalam jualan adalah mengejutkan, kata Yun, menunjukkan betapa sensitifnya pembeli rumah terhadap sedikit pengurangan dalam kadar gadai janji.
“Sebab kenaikan itu ialah kadar gadai janji agak rendah pada Januari dan Februari dan pengguna mahu mengambil kesempatan daripada kadar sekitar 6.3%, dan bukannya menghampiri 7%,” kata Yun.
Lonjakan besar itu, katanya, turut mendedahkan dinamik dalam pasaran di mana pembeli rumah dengan pencarian perumahan yang lama membara mungkin melompat ke penyenaraian dengan cepat jika ia memenuhi keperluan mereka.
Pasaran pantas tetapi lebih perlahan berbanding setahun lalu, menurut NAR, dengan hartanah biasanya berada di pasaran selama 34 hari pada bulan Februari, meningkat daripada 33 hari pada Januari dan 18 hari setahun lalu. Lebih separuh rumah yang dijual pada bulan Februari berada di pasaran kurang daripada sebulan.
“Kami mencapai bahagian bawah untuk jualan rumah pada Januari,” katanya. “Sekarang kami melihat peningkatan kepada aktiviti jualan yang paling kukuh sejak September tahun lalu.”
Kadar yang lebih rendah jelas menjadi pemacu utama mengapa jualan meningkat pada bulan Februari.
Februari biasanya menandakan permulaan musim pembelian musim bunga dan biasanya kedua-dua aktiviti pembeli dan penjual meningkat apabila cuaca semakin panas dan penghujung tahun persekolahan semakin hampir.
“Memandangkan harga tinggi dan kadar gadai janji yang tinggi terus menyekat aktiviti pembeli, pasaran musim bunga ini dijangka berkurangan berbanding beberapa tahun kebelakangan ini,” kata Jones. “Bagaimanapun, pasaran perumahan masih kurang dibekalkan, jadi penyenaraian yang berharga baik dan diselenggara dengan baik berkemungkinan menarik perhatian pembeli.”
Kadar gadai janji bermula Februari lebih rendah, tetapi meningkat disebabkan kebimbangan inflasi yang mengakhiri bulan hampir setengah mata peratusan lebih tinggi. Trajektori menaik dalam kadar itu telah terganggu baru-baru ini disebabkan kebimbangan mengenai kesihatan sistem kewangan selepas beberapa kegagalan bank. Ini telah mendorong kadar lebih rendah sepanjang minggu lalu.
Masa depan kadar gadai janji akan dipengaruhi oleh tindakan yang diputuskan oleh Rizab Persekutuan untuk diambil dengan kadar penanda aras pada mesyuarat dasar dua harinya, yang berakhir pada hari Rabu.
Penjual rumah yang mempertimbangkan untuk meletakkan rumah mereka di pasaran masih akan berada dalam kedudukan yang kukuh untuk tunai dalam ekuiti rumah, kata Jones, memandangkan inventori yang rendah dan permintaan yang kukuh untuk membeli telah mengekalkan harga yang kukuh di banyak tempat. “Tetapi kumpulan pembeli yang semakin berkurangan menjadikan tugas itu lebih mencabar.”
“Jualan rumah kekal jauh di bawah paras tahun lepas, menandakan bahawa keuntungan mampu milik yang ketara mesti dibuat sebelum pembeli dapat kembali ke pasaran secara beramai-ramai,” tambahnya.
