Versi cerita ini mula-mula muncul dalam surat berita CNN Business’ Before the Bell. Bukan pelanggan? Anda boleh mendaftar di sini. Anda boleh mendengar versi audio surat berita dengan mengklik pautan yang sama.
New York
CNN
—
Ahli ekonomi semakin bimbang tentang industri hartanah komersial (CRE) bernilai $20 trilion.
Selepas berdekad-dekad pertumbuhan yang berkembang pesat disokong oleh kadar faedah yang rendah dan kredit yang mudah, hartanah komersial telah melanda dinding.
Penilaian hartanah pejabat dan runcit telah jatuh sejak wabak itu menyebabkan kadar penghunian yang lebih rendah dan perubahan di tempat orang bekerja dan cara mereka membeli-belah. Usaha Fed untuk melawan inflasi dengan menaikkan kadar faedah juga telah menjejaskan industri yang bergantung kepada kredit.
Tekanan perbankan baru-baru ini mungkin akan menambah masalah tersebut. Pemberian pinjaman kepada pemaju dan pengurus hartanah komersial sebahagian besarnya datang daripada bank kecil dan sederhana, di mana tekanan ke atas kecairan adalah paling teruk. Kira-kira 80% daripada semua pinjaman bank untuk hartanah komersial datang daripada bank serantau, menurut ahli ekonomi Goldman Sachs.
“Saya fikir anda akan melihat bank menarik balik komitmen hartanah komersial dengan lebih pantas di dunia [where] mereka lebih tertumpu pada kecairan,” tulis Richard Ramsden dari Goldman Sachs Research dalam nota pada hari Jumaat. “Dan saya fikir ia akan menjadi sesuatu yang penting untuk diperhatikan pada bulan dan suku akan datang.”
Baru-baru ini, penjual pendek telah meningkatkan pertaruhan mereka terhadap tuan tanah komersial, menunjukkan bahawa mereka berpendapat pasaran akan terus jatuh apabila bank serantau mengehadkan akses kepada kredit. Hartanah ialah industri yang paling singkat di seluruh dunia dan yang ketiga paling banyak di Amerika Syarikat, menurut S&P Global.
Jadi betapa besarnya ancaman ini kepada ekonomi? Sebelum Bell bercakap dengan Xander Snyder, ahli ekonomi hartanah komersial kanan di First American, untuk mengetahui.
Temu bual ini telah disunting untuk kejelasan dan panjang.
Before the Bell: Mengapakah pelabur runcit perlu memberi perhatian kepada apa yang berlaku dalam hartanah komersial sekarang?
Xander Snyder: Bank mempunyai banyak pendedahan kepada hartanah komersial. Itu memberi kesan kepada kestabilan perbankan. Jadi kesihatan pasaran mempunyai kesan ke atas ekonomi yang lebih besar, walaupun anda tidak berminat dengan hartanah komersial demi hartanah komersial.
Betapa buruknya keadaan sekarang?
Pertumbuhan harga semakin perlahan dan untuk sesetengah kelas aset ia mula menurun. Hartanah pejabat telah lebih tercabar daripada yang lain atas sebab yang jelas.
Kini pinjaman swasta kepada industri juga mula perlahan — pinjaman bank mula kering lebih sebulan sebelum kegagalan Silicon Valley Bank berlaku. Kredit semakin berkurangan untuk semua hartanah komersial dan kegagalan bank baru di samping itu hanya memburukkan lagi trend itu.
Bagaimanakah anda menjangkakan kegawatan perbankan akan memburukkan keadaan?
Saya rasa lebih banyak pemeriksaan kawal selia akan datang untuk bank yang lebih kecil, yang cenderung mempunyai tumpuan yang lebih besar bagi pinjaman hartanah komersial. Ini bermakna bank kecil dan sederhana akan mengetatkan lagi piawaian pinjaman, menjadikannya lebih sukar untuk mendapatkan pinjaman.
Adakah kemungkinan kemelesetan yang menjulang memainkan peranan ini?
Memandangkan kredit semakin terhad dan lebih mahal, sukar untuk mengetahui dengan tepat nilai bangunan. Anda mendapat pembukaan jurang ini antara penjual dan pembeli: Penjual ingin mendapatkan harga lewat 2021 dan pembeli berkata ‘kami tidak tahu perkara yang bernilai jadi kami akan memberikan anda tawaran lowball ini.’ Perkara itu telah pun berlaku dan hasil daripada perbezaan harga itu telah menurunkan aktiviti perjanjian.
Tiada perjanjian luas mengenai penilaian aset. Ketidaktentuan ekonomi akan memburukkan lagi trend itu. Dan jika anda seorang bank, adalah lebih sukar untuk memberi pinjaman berbanding nilai bangunan jika anda tidak tahu nilai bangunan itu sebenarnya.
Jadi, sejauh manakah kita harus risau?
Ramai orang mendengar hartanah komersial dan mereka fikir ia adalah perkara yang sama dan trendnya adalah semuanya sama tetapi tidak. Asas asas aset berbilang keluarga dan perindustrian kekal secara relatif stabil di peringkat nasional.
Ia berbeza untuk hartanah pejabat dan runcit. Terdapat perubahan asas dalam cara kami menggunakan ruang pejabat dan itu telah mengubah permintaan. Itu adalah sesuatu yang perlu anda perhatikan, terutamanya apabila pinjaman pejabat dengan faedah rendah perlu dibayar. Kami menghadapi situasi di mana pemilik pejabat perlu membiayai semula pada kadar yang lebih tinggi dan hanya 50% daripada bangunan sedang digunakan. Itu tidak diterjemahkan kepada metrik aliran tunai yang baik untuk pemberi pinjaman.
Saya fikir runcit juga menghadapi cabaran. Ramai orang masih tertumpu pada lebihan simpanan pandemik yang mula dibelanjakan dan Fed pastinya cuba menaikkan sedikit pengangguran. Jadi saya membayangkan bahawa kedua-dua perkara itu akan memberi kesan kepada perbelanjaan runcit dan oleh itu memberi kesan kepada runcit sebagai kelas aset.
Stagflasi, gabungan inflasi yang tinggi dan ekonomi yang lemah, boleh membuat kemunculan semula. Majoriti ahli ekonomi menjangkakan kemelesetan pada tahun ini dan meramalkan bahawa inflasi akan kekal melebihi 4%, menurut tinjauan terbaru Persatuan Kebangsaan untuk Ekonomi Perniagaan, yang dikeluarkan Isnin.
Nampaknya kabus telah hilang sejak tinjauan bulan lepas, yang menunjukkan perbezaan ketara dalam kalangan responden tentang ke mana arah tuju ekonomi AS pada 2023.
“Panelis secara amnya bersetuju mengenai prospek inflasi dan akibat kenaikan kadar daripada Rizab Persekutuan,” kata Pengerusi Tinjauan Dasar NABE Mervin Jebaraj. “Lebih tujuh daripada sepuluh ahli panel percaya bahawa pertumbuhan dalam indeks harga pengguna (CPI) akan kekal di atas 4% hingga akhir 2023, dan lebih daripada dua pertiga tidak yakin bahawa Fed akan dapat menurunkan inflasi kepada mereka. 2% matlamat dalam tempoh dua tahun akan datang tanpa mendorong kemelesetan.
Namun, lebih separuh daripada ahli panel Tinjauan Dasar NABE menjangkakan kemelesetan pada satu ketika pada tahun 2023. Tetapi hanya 5% percaya Amerika Syarikat kini berada dalam satu. Itu hampir empat kali lebih rendah daripada 19% yang percaya AS berada dalam kemelesetan pada bulan Ogos.
Kemelesetan dalam industri perbankan baru-baru ini boleh menyebabkan AS mengalami kemelesetan, kata Presiden Federal Reserve Bank of Minneapolis, Neel Kashkari.
“Ia pasti membawa kami lebih dekat sekarang,” katanya semasa wawancara CBS Face the Nation hujung minggu ini.
“Apa yang tidak jelas bagi kami ialah berapa banyak tekanan perbankan ini membawa kepada masalah kredit yang meluas. Dan kemudian masalah kredit itu, seperti yang anda katakan, kemudian akan memperlahankan ekonomi,” tambahnya.
Walaupun Kashkari berkata bahawa sistem kewangan adalah “berdaya tahan” dan “kuat”, beliau berkata bahawa masih terdapat “isu asas, isu kawal selia yang dihadapi oleh sistem perbankan kami.”
